공시지가와 실거래가의 차이

안녕하세요. 

오늘은 부동산 용어중 공시지가와 실거래가에 대해 알아보겠습니다.

공시지가란?

공시지가란 공시된 토지의 단위면적(㎡)당 가격을 의미합니다.
토지 이용 상황이나 주변 환경, 그 외에도 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 토지들 중에서 대표적인 표준지를 선정하고 그에 대한 적정가격을 조사하여 공시하는 지가를 말합니다.

공시지가는 크게 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.
먼저 표준공시지가는 매년 국토교통부에서 발표하는 표준지의 ㎡당 가격을 말합니다.
1월 1일을 기준으로 전국 필지 중에 대표성이 있는 50만 필지를 먼저 선정하고 조사하여 2월 말에 발표합니다.

개별공시지가는
이러한 표준공시지가를 기초로 각 지자체가 전국의 토지가격을 산정해 공시하는 것입니다.
개별토지의 특성과 표준지의 특성을 비교하여 매년 5월에 공시합니다.

개별공시지가 ＝ 가격배율 × 표준지공시지가

토지매매 시에 개별공시지가를 알아야 하는 이유는 이것이 양도세, 상속세, 증여세, 토지보유세, 토지초과이득세 등 각종 토지관련 국세, 지방세 등의 부과기준으로 쓰이기 때문이고 또 개발부담금이나 토지보상금의 기준이 되기 때문입니다.

실거래가란?

이와 달리 실거래가는 실제 거래되는 토지의 가격을 의미합니다. 

같은 토지라고 해도 개발호재나 주변의 입지도에 따라 토지의 실거래가는 각각 달라지게 되죠.
도로와의 인접성, 산업단지와의 거리 여부, 개발 가능성 등 토지가 가지고 있는 조건에 따라 실거래가는 수십배까지 차이가 날 수 있습니다.
공시지가만으로는 실질적으로 거래되는 땅값을 알 수 없기 때문에 2009년부터 실거래가 신고 정책이 시작되었는데요.
이렇게 쌓인 신고 자료를 통해 현재 국토교통부에서는 실거래가 공개시스템을 운영하고 있습니다.

처음에는 아파트나 오피스텔에 한정되어 있던 실거래가 공개시스템이 2015년부터 토지까지 확대되면서 현재 실거래가 공개시스템 홈페이지를 통해 누구나 토지의 실거래가 자료를 확인할 수 있게 되었습니다.

이렇게 공시지가와 실거래가는 개념에서부터 많은 차이가 납니다.
그러다보니 토지투자를 하기 위해 조사를 하다보면 공시지가와 실거래가가 많은 차이가 난다는 것을 알게 되는데요.
실제로 공시지가와 실거래가는 적게는 6배에서 많게는 100 배 까지도 차이가 나는 것으로 알려져있습니다.