[기사]땅 투자 성공비결, 토지이용계획 확인서에 들어있다.

안녕하세요. 철인고양이입니다.

예전에 저는 기획부동산에 속아 사기를 당한 적이 있습니다.

그래서 부동산 투자에 대한 트라우마가 꽤 있는 편입니다.

하지만 부자 즉, 자산가가 되기 위해서는 부동산에 투자를 할 수 밖에 없는 현실을 부정할 수는 없습니다.

그래서 다시 부동산에 대해 속지 않기 위해 공부도 하고 땅도 보러 다니고 합니다.

기획부동산에 속는 그런 일도 있지만 정작 투자를 했는데 그 땅이 개발을 할 수 없는 땅이라면...뚜둥~

아래 글은 부동산 투자를 할때 반드시 확인해야하는 토지이용계획 확인서에 대한 내용입니다.

부자로 소문난 대학교수 A씨(52). 그는 10년 전 당시 유행을 타던 전원주택에 투자하기로 했다. 집 지을 만한 적당한 땅을 물색하던 중 서울 외곽 경기도 농촌 지역의 땅이 눈에 들어왔다. 주변 경관을 보니 전원주택 부지로 제격이었다. 1024㎡ 규모의 땅을 3.3㎡(평)당 50만원에 샀다. 우여곡절 끝에 인허가를 받아 터파기 공사를 하던 중 고려시대 유물로 추정되는 도자기가 나왔다. 이 사실을 해당 군청에 곧바로 신고했으나 돌아온 답변은 공사중지 명령이었다. 날벼락 같은 얘기였다. “문화재가 더 나오는지 확인해 보고 안 나오면 공사를 계속해도 되는 것 아니냐”고 항변했다. 하지만 담당자는 요지부동이었다. “해당 부지가 원래 건물을 짓기 쉽지 않은 땅”이라는 이야기였다. 토지이용계획확인서상 보전지구, 즉 문화재나 생태계를 보호하는 지역으로 명시돼 있어 유물이 나온 이상 건축행위를 제한할 수밖에 없다는 게 최종 답변이었다.

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A씨는 여전히 그 땅에 전원주택을 짓지 못하고 있다. 붓으로 땅만 파고 있는 격이다. 그는 ‘무지한 것이 세상에서 가장 무섭다’는 말을 새삼 실감했다. 이후 또다시 땅 투자에 실패하지 않으려고 토지이용계획확인서를 공부하면서 많은 걸 배웠다. 우리나라 땅은 이미 개발 가능한 땅과 불가능한 땅으로 나뉘어 있다는 것을 그때서야 알았다.

그는 두 번째 땅 투자에 도전했다. 2005년 용도지역과 용도지구·용도구역을 잘 따져보고 경기도 화성에 있는 3966㎡ 규모의 토지를 3.3㎡당 70만원에 매입했다. 땅 모양이 신통치 않다는 주변 지적도 있었다. 하지만 그의 생각은 달랐다. 용도지역은 계획관리지역이었고 용도지구가 아파트지구로 지정돼 있었다. 분명 투자가치가 있어 보였다. 그의 예상은 2년 만에 적중했다. 2007년 아파트를 짓겠다는 시행사의 매수 의사를 받아들여 네 배 정도의 수익을 남기고 처분했다. 토지이용계획확인서가 신통력을 발휘한 순간이었다.

이처럼 부자들은 땅에 투자할 때 등기부보다 토지이용계획확인서를 통해 미래가치를 먼저 확인한다. 용도지역 등의 종류에 따라 땅을 어느 정도까지 개발할 수 있는지 엿볼 수 있기 때문이다. 아무리 도로 옆에 붙어 있는 모양 좋은 땅이라 해도 규제가 많고 미래가치가 적다고 판단되면 나서지 않는다. 그러나 많은 이들은 땅에 투자할 때 등기부만 확인한다. 토지이용계획확인서를 왜 떼봐야 하는지조차 모르는 이도 많다. 무조건 도로 옆에 붙어 있는 모양 좋은 땅이면 좋을 거라는 것도 큰 착각이다. 

전국 토지는 그 위치와 적성·기능에 따라 용도지역·용도지구·용도구역으로 구분돼 있다. 해당 용도에 맞게 사용해야 한다는 의미다. 이렇게 용도가 지정되면 그 목적에 따라 건축행위 등 각종 토지이용행위가 구체적으로 제한된다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76~80조 참조). 용도지역과 용도지구에서는 각각 건축물의 용도를 비롯해 종류 및 규모를 제한하고 있다.

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또 용도구역에서는 각종 토지 이용행위를 제한하는 사항이 나타난다. ‘토지이용계획확인서’는 토지에 대한 공법상의 규제 상태를 확인할 수 있는 기본 장부다. 그렇다면 토지를 개발하는 데 각종 규제사항은 어떤 것이 있는지, 건축물을 어느 정도의 규모로 개발할 수 있는지 분명히 따져봐야 한다. 토지에 규제가 없어야 좋은 땅이며, 미래가치를 보장받을 수 있다. 따라서 땅을 살 경우 토지이용계획확인서가 1순위 확인 서류이다. 제갈공명이 승전의 길라잡이였듯이 토지이용계획확인서는 투자의 길잡이다.

토지이용계획확인서에 나타나는 용도지역은 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 나뉜다. 도시지역은 크게 주거·상업·공업·녹지 네 지역으로 세분화된다. 땅값이 가장 비싼 곳은 상업지역이고, 그 다음이 주거지역이다. 하지만 투자자들이 선호하지는 않는다. 땅값이 비싸기 때문에 투자금액 대비 자본수익이 적기 때문이다. 그나마 적은 돈으로 투자해 자본수익을 끌어 올릴 수 있는 땅이 자연녹지지역이다. 다만 투자 회임기간이 길다.

관리지역은 어느 정도 개발 가능성이 있는 지역이다. 도시지역보다 땅값이 상대적으로 저렴해 투자자들의 관심이 많다. 관리지역도 토지의 성질과 적성을 감안해 계획관리·생산관리·보전관리 세 지역으로 나뉜다. 계획관리지역은 체계적으로 개발을 계획하고 있는 지역을 말한다. 생산관리지역은 농림어업 등 농수산물의 생산활동 지원을 염두에 둔 지역이다. 보전관리지역은 산림이나 수질·생태계 등의 관리를 위해 보전하는 곳이다. 투자자들이 가장 선호하는 땅이 계획관리지역이다. 개발 가능성이 크고 투자금액 대비 자본수익이 가장 많은 곳이기 때문이다. 반면 개발 가능성이 낮고 투자가치가 떨어지는 곳은 보전관리지역이다. 농림지역과 자연환경보전지역은 실수요 목적으로 매입하는 땅으로, 미래가치는 매우 적은 땅이라고 보면 된다.

용도지구에는 경관지구를 비롯해 미관·고도·방재·보존·방화·취락 지구 등이 표시되지만 해당사항이 없는 것이 좋다. 다만 예외적으로 용도지구 중 개발진흥지구 또는 아파트지구는 미래가치가 높은 땅이다. 용도구역은 건축행위와 토지의 형질 변경을 규제한다. 개발제한구역이 대표적이다. 당연히 해당 사항이 없는 땅이 좋다.

부자들은 땅의 개별 특성이 강하다는 것을 잘 안다. 시경(詩經)에 절차탁마(切磋琢磨)라는 얘기가 그것이다. ‘좋은 옥은 하루아침에 만들어지지 않는다’는 뜻이다. 부자들은 토지이용계획확인서를 자르고, 썰고, 쪼고, 갈아보며 미래가치를 찾아낸다.

고준석 동국대 겸임교수 신한은행 갤러리아팰리스 지점장