[기사]투자의 신호가 바뀌고 있다

안녕하세요. 철인고양이입니다.

좋은 칼럼이 있어 이미 지났지만 글을 옮겨왔습니다.

공감되는 부분들이 많은 것으로 보입니다.^^

[투자의신호가 바뀌고 있다]

글쓴이 : 윤 정 웅

세월 앞에서는 무쇠도 녹는다. 사람만 늙어가는 게 아니라, 단독주택도 허물어지고 아파트도 허술해 진다. 아무리 세월이 흘러도 변치 않는 건 뭐가 있을까? 아무것도 없을 것이다. 꿀떡같은 사랑도 변하고 찰떡같은 인정도 변하니까,

그러나 돈에 대한 욕심은 거의 변치 않는다. 5천만 원이 있을 땐 1억만 있으면 돈 욕심 안 부릴 것처럼 생각되지만, 1억을 채워놓고 나면 2억이 눈앞에 아롱거려 그걸 채우려고 투자로 집도 사놓고, 땅도 사놓게 된다. 

당신도 지금 얼마만 채웠으면 좋겠다고 욕심을 부리고 계시겠지? 아니면 집 몇 채, 땅 몇 평, 상가 몇 개, 점포 20개는 세놓고 나는 주인세대에서 살겠다는 점포주택에 대한 욕심 등 욕심이 차고 넘치리라.

언젠가는 그걸 다이루지 못하고 죽을 당신일진대 그렇다면 세상은 너무 허무한 게 아닐까? 과유불급(過猶不及)이라 했다. 부족한 건 넘치는 것만 못하다는 뜻이다. 뭐든지 적당한 게 좋다. 우리들도 적당한 선에서 살도록 노력하자.

지금 주택시장도 과유불급이다. 앞으로 집이 넘쳐나서 값이 내릴까 걱정이다. 2018년 전국 입주물량이 45만 가구, 2019년 전국입주물량이 41만 가구다. 다섯 번에 걸친 부동산대책으로 거래는 없는데 아파트는 쏟아져 나오고 있다.

앞으로 임대주택도 100만 가구가 나온다. 집 없는 사람은 2-3년 내에 집을 사는 게 옳다. 문제는 팔아야 할 사람들이다. 살 사람은 하나인데 팔 사람은 열이 될 수 있다. 요즘 동작 빠른 투자자들은 어디로 가고 있을까? 

주택시장의 심리가 위축되면서 상대적으로 규제가 덜한 토지시장으로 발길을 돌리고 있다. 정부가 그린벨트를 풀어 택지를 조성하게 되면 토지보상금까지 쏟아지게 되어 토지시장은 뽕도 따고 임도 보는 황금시장으로 변하게 된다.

내년 토지보상금은 16조 원이 넘고 그 중 평택이 제일 많다. 토지보상이 이뤄질 전국 공공사업지구는 92개 지구다. 보상받은 사람이 1년 내에 보상금을 재투자하면 취득세가 면제되므로 잔칫집은 계속 경사가 나게 된다. 내 땅 보상받은 그 부근에 또 사기 때문에 거래가 끊이지 않는다는 뜻이다.

내년 6월에는 지방선거가 있다. 각 지방자치단체마다 지역개발계획을 발표할 가능성도 크다. 서울. 성남. 부산. 세종 같은 도시는 이미 땅값이 3%정도 올랐다. 투자할 능력이 있다면 지금은 대출을 안고라도 땅을 사는 게 옳다.

요즘 주식시장이 선전하고 있다. 기준금리 인상으로 예금과 적금금리가 오르고 있지만, 투자자들은 은행 이자수익에 만족하지 못하여 부동산을 찾게 된다. 그러나 주택시장이 정부의 규제표적이 되다보니 자유스러운 토지시장을 찾을 수밖에 없다.

오르는 폭은 작으나 2009년부터 토지 값은 야금야금 오르고 있음이 사실이다. 지금은 상승장의 초창기이기에 투자하기에 좋은 시기다. 이리 갈까, 저리 갈까? 갈림길에 서게 된다면 주저 없이 토지시장으로 가는 게 옳으리라.

우리들은 살면서 수없이 많은 선택의 갈림길 앞에 서지만, 기회는 늘 한 번 뿐이기에 오는 기회를 잘 잡아야 하고, 설령 실수하더라도 다음기회를 위한 밑거름이 돼야 한다. 안 해봐서 못하겠다는 말은 경험이 없는 사람들의 핑계일 뿐이다.

땅 투자의 기초지식 몇 가지를 염두에 두자. 

첫째, 입지다.

앞으로 토지시장은 그린벨트가 해제되고, 지역적으로 개발이 있을 수도권과 지방 대도시 그리고 세종시다. 고향 논밭이 욕심나도 그건 투자의 대상은 되지 못한다. 꼭 개발호재가 있는 곳, 있을 곳을 찾아라. 즉 투자할 땅은 잔칫집이나 잔칫집 이웃 땅이다.

둘째, 용도지역이다.

대개 투자는 계획관리, 생산관리, 자연녹지, 생산녹지, 농림지역 등 순차적으로 등급이 낮은 땅을 찾는다. 나중에 이익이 큰 땅에 투자함이 원칙이다. 지금 쌀이 과유불급이다. 200만 톤이 남아 저장할 창고가 없다. 

쌀이 남아도는 처지에 수입까지 되고 있다. 50년 전에는 쌀이 없어 배고파 죽었으나 이젠 쌀에 눌려 죽을 판이다. 앞으로 더 이상 농사를 지을 수 없는 수도권부터 농림지역도 순차적으로 해제될 수밖에 없다는 사실도 참고하시라.

셋째, 값이다.

땅은 주택과 달라 환금성이 떨어진다. 평당 가격이 너무 높거나 면적이 너무 큰 땅은 되파는 시기가 오래 걸릴 수 있다. 5억 이하나 10억 이하로 나누어 사도록 하되 너무 많은 금액의 대출을 받지 않도록 하자.

넷째, 인맥을 통한 정보공유다.

부동산투자는 친구 따라 강남 가는 일이 많다. 투자하고 싶은 지역은 5년이나 10년 후 어떻게 변할지 그림을 그리면서 개발정보를 알고 있어야 한다. 자신이 능력이 없거든 그 분야에 식견이 충분한 사람에게 늘 물어 보고 투자하는 지혜를 갖자.

다섯째, 장기투자다.

땅투자는 주택처럼 6개월 또는 2-3년을 보는 투자가 아니라, 5년이나 10년을 보는 투자다. 따라서 투자할 때는 자신의 자금이 오래 묶여도 괜찮을지, 대출을 받았을 때 이자감당은 충분한지를 감안해서 투자해야 한다. 샀다가 1년도 안 돼 다시 팔게 되면 등기비용 등 경비만 손해 보게 된다.

여섯째, 자녀증여를 이용하자.

70-80세대들은 자녀에게 땅을 사주고 싶어도 세금이 겁나서 포기하는 일이 많다. 그러나 세금이 무서워서 투자를 포기함은 옳지 않다. 2억짜리 땅을 자녀에게 사줬을 때 5천만 원은 기초공제하고, 5천만 원은 대출을 받게 하고, 1억에 대한 1,000만 원의 세금을 내는 방식으로 사주게 되면 10년이나 20년 후 자신은 죽어도 자녀는 10억이나 20억의 큰돈을 갖게 된다.