주택과 토지의 가격등락의 갭

안녕하세요. 철인고양이입니다.

토지는1m²(제곱미터, 평방미터)​​​​ 단위로 거래를 합니다.
반면 주택은 사람이 생활을 해야하는 공간이기 때문에 1m²의 단위를 사용하지만 거래를 하기는 힘듭니다. 최소 누울자리, 화장실, 취사 등의 공간이 필요하니까요.ㅎ

주택은 토지 위에 지어집니다.
집을 짓기 위해서는 땅이 필수조건이지만 땅에 반드시 집을 지어야하는 것은 필수조건이 아닙니다. 즉 토지의 가격이 오르지 않은 상태에서 주택의 가격만 오르진 않습니다. 주택의 가격엔 토지의 가격이 반영된 것이니까요.

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게다가 집값과 토지의 가격폭 차이는 큽니다.
주택의 가격 폭이 2배(100%)로 뛰는 경우는 보기 힘들지만 토지의 경우 가격 폭이 2배(100%)로 뛰는 경우는 자주 접하게 됩니다.

예를 들어 100평의 토지를 갖고 있는 사람과 그 100평의 땅에 40평의 집을 지은 사람으로 비교를 해보면 평당 100만원으로 단순계산(웃기지만 ㅋㅋ) 하면 토지가격은 1억, 주택가격은 4천..그래서 저런 비싼 땅에는 일반 주택보단 아파트를 지어야 수지타산에 맞겠죠? 하지만 우린 개인이니까 우리는 아파트 한 동이 아닌 한 채..ㅋ

가격이 뛸때 땅의 경우 평당 몇 만원씩 오른다고 하지만 주택의 경우 평당 오르는게 아니라 그 주택의 주변 시세에 따른 호가로 몇천이 올랐다 몇억이 올랐다 얘기합니다. 심지어 집값은 올랐던 금액에서 떨어지기도 하지만 땅은 떨어지는걸 본 적이 없습니다. 제 기억엔..ㅎ

부동산에 가면 보통 이렇게 말합니다.
이 지역의 땅값이 2배 올랐어요.
이 지역의 집값이 2억 올랐어요.
하지만 2억의 집이 2억 오르는 일은 없습니다. 그러나 2억의 땅값은 2억 오르는 일은 많습니다.

왜일까요? 왜죠? ㅎ

집값이 2억 오르려면 이미 그 집값은 10억 정도는 되야합니다. 즉 집값이 오르는건 땅값의 반영이라고 봐야하는거죠. 집이라는건 감가상각이 되는 물건이라고 봐야죠. 오래되면 집 자체의 가치는 떨어져야 하는데 집은 땅 위에 지어져있으니 재개발을 한다고 하면 땅의 가치와 새로 지어질 집의 가치까지 반영되어 가격이 폭등한다고 볼 수 있겠죠.
일반 단층 주택의 경우 아파트만큼 오르지 않는건 동일평수 인구유입과도 상관관계가 있는 것이구요.

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꺄~~~~~!
머리 아프죠? ㅋ
결론은 대단위의 아파트가 지어지는 곳의 땅에 투자를 해야한다는 겁니다.
대단위의 아파트가 지어진다는건 그만큼의 인구 유입이 된다는 의미이고 유입된 사람들을 위한 기반시설이 마련된다는 의미이기 때문에 그 주변의 토지에 관심을 두고 매입을 해야 토지 투자에 성공할 수 있다는 의미!

왜 주변이냐구요?
그 아파트들이 들어서는 토지의 주인이 아니라면 그리고 고액투자자가 아니라면 ​​이미 오를대로 오른 아파트가 지어질 땅보다는...평당가 1000만원대 30평의 아파트를 사는 것보다는...​​아직은 가격이 반영이 안되었지만 개발축(개발이 진행되는 방향)인 주변의 토지에 투자를 하면 소액으로 높은 수익을 올릴 수 있습니다.

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가장 좋은 방법은 토지(필지 단위로)을 사서 그 위에 집(건물)을 짓고 파는 것입니다. 하지만 투자금도 많이 필요하고 신경써야할 것들도 많습니다.

그렇다면 두번째로는 토지(필지 또는 지분으로)에 투자를 하여 목표 수익률에 도달했을때 현금화하는 것입니다.

마지막으로는 수익형 부동산에 투자하는 것인데 확실한 수익률을 보장하기 힘들어서..ㅠ 수익률만 확실하게 확보할 수 있다면 수익형부동산애 투자를 하면 됩니다.

너라면 어떻게 할거냐구요?

철인고양이는 시크하고 게을러서 이것저것 신경쓰는거 딱 질색이에요. 

게다가 돈도 많지 않아서 50-100평 정도의 지분으로 

2-3년 보유하고 있다가 현금화하는 방법을 택할겁니다. 

건물 짓는다고 신경 안써도 되고 수익률 신경쓴다고 골머리 안써도 되고 

그저 은행에 예적금 넣어놨다 생각하고 있는게 속이 편한거지요 ㅎ
물론 아무 곳에다 넣진 않겠죠 ㅎ

주식투자와 같아요. 

외국인 투자자가 비전을 갖고 진입하는 실적주처럼 

누구나 탐내하는 먹음직스러운 종목을 매수하듯이 

주식이 사고자하는 사람이 몰리면 오르는 것처럼 토지투자도 마찬가지랍니다. 
상승장에 놓여있는 저평가된 토지에 투자를 할겁니다. 

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