앞으로 한 달, 분양권 급매물이 쏟아진다

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지난 1월 7일, 정부가 세법시행령 개정안을 기습적으로(?) 발표했습니다. 덕분에 주택시장에 한번 회오리가 쳤는데요. 어떤 내용인지 살펴보시죠.

이 소식이 중요한 이유

정부의 대책으로 단기적으로 분양권, 입주권을 매각하려는 수요가 많아져 급매가 나올 가능성이 높아졌습니다. 평소 분양권과 입주권에 관심이 있는 사람이라면 앞으로 한 달간 상당히 관심을 가지고 지켜볼 만합니다.

분양권은 새로 분양한 주택 사업에 청약 당첨된 사람의 권리입니다. 입주권이란 재건축, 재개발 조합원이 보유한 권리로서 관리처분인가 시점에 발생하는 것을 말합니다. 분양권이나 입주권은 현재 대부분의 지역에서 프리미엄이 형성되어 있습니다. 덕분에 분양권 청약 경쟁률이 상당히 높게 나오고 있고, 혹은 분양 전에 매수하여 입주권을 확보하려는 분도 많죠. 최근 기존주택 시장이 규제에 대거 노출되면서 신축 시장으로 수요가 상당히 이동하고 있어서 분양권, 입주권 시장은 뜨겁습니다.

그런데 정부가 1월 7일 세법 시행령을 개정하면서, 분양권과 입주권 시장에 급매물이 늘어날 만한 환경 이 됐습니다.

분양권, 입주권 활용 ‘절세 트릭’

부모나 배우자로부터 주택을 증여받은 사람은 5년 이내에 주택을 팔지 말라는 상식을 들어보셨나요? 가령 부모나 배우자가 2015년에 3억 원에 샀던 주택을 2017년, 가격 5억 원인 시점에 증여를 받았다고 해 보죠.

이 경우, 이 주택을 2019년에 8억 원에 매도하게 되면 양도소득 계산이 어떻게 될까요? 5억 원에 증여받고 8억 원에 매도했으니 3억 원이 양도차액일 것 같지만, 아닙니다. 양도세는 ‘이월과세’라는 규정을 둬서 증여받은 자산을 5년 이내에 처분하면, 그 자산의 취득가액을 내가 증여받은 가격이 아니라, 증여자(부모나 배우자)의 취득가액으로 적용 해 버리거든요.

즉, 5억 원이 아니라 3억 원이 취득가격이 돼버립니다. 3억에 산 부동산을 8억 원에 판 것으로 치고 총 5억 원의 양도소득에 대해서 양도세를 내도록 합니다. 이게 ‘양도세 이월과세’ 규정이고 이 때문에 증여받은 자산은 거의 예외 없이 5년이 지나서 매각을 하곤 합니다.

그런데 지금까지 분양권과 입주권은 양도세 이월과세 대상이 아니었습니다. 무슨 얘기냐면, 증여를 받자마자 매각해도 된다는 것이었죠. 이를 활용하는 절세방안이 상당히 많이 활용이 되었습니다. 사례를 하나 들어보겠습니다.

A 씨는 강북의 한 아파트 34평형을 5억 원에 분양을 받았습니다. 분양을 받고 1년이 지나니 프리미엄이 붙어서 10억이 되었고 사겠다는 사람도 생겼습니다. 그럼 이 경우 A 씨가 분양권을 매각하면 5억(10억-5억)에 대해서 양도세를 내야하고, 분양권 양도세는 청약 조정 지역에서 예외 없이 50% 세율을 적용받고 있습니다. 적지 않은 세금을 내야 하죠. 그럼 A 씨는 이를 어떻게 절세를 해왔을까요?

A 씨는 이 분양권이 10억 원에 팔릴 것을 알고 있기 때문에, 먼저 배우자에게 6억 원 만큼만 증여를 합니다. 10억 원 기준으로 이제 배우자가 6억 원으로 60%, 자신은 4억 원으로 40%의 지분을 갖게 되었습니다. 배우자 증여는 10년 내 6억 원까지는 증여세 감면이므로 배우자는 증여세를 내지 않습니다.

그럼 이제 제3자인 B 씨가 이를 10억 원에 매수하는 경우를 생각해볼까요. A 씨와 그 배우자는 B 씨에게 각각 6억 원과 4억 원으로 매각(양도)을 하게 됩니다. A 씨의 배우자는 6억 원에 증여를 받아서 취득가액이 6억 원이고, 양도도 6억 원에 하므로 양도소득이 0원입니다(6억-6억 = 0원). 그럼 양도세 역시 아예 내지 않습니다.

A 씨는 4억 원으로 매각했는데, 4억 원은 매각가액의 40%죠. 그럼 A 씨의 취득원가는 얼마냐면, 원 분양가 격인 5억 원의 40%인 2억 원이 됩니다. 즉 , A 씨는 2억에 분양받고 4억에 팔아서 총 2억 원에 대해서만 양도소득세를 내면 됩니다. 원래 A 씨가 내야 할 세금은 양도소득 5억 원에 대한 세금이었는데요. 배우자 증여 제도를 활용해서 증여세를 면세 받고, 양도세 이월과세 적용이 안되는 규정을 활용해서 곧바로 배우자가 매도하게 함으로써 양도세도 절세한 것입니다.

앞으로는 ‘꼼수 절세’ 불가능

그런데 정부가 1월 7일 세법 시행령 개정을 통해서, 이처럼 분양권과 입주권도 양도세 이월과세 적용이 되는 부동산으로 변경하겠다고 예고했습니다. 시행령이 통과할 것을 2월 경으로 보고 있기 때문에, 남은 한 달간 양도세 절세 목적으로 증여와 매각을 서두를 사람들이 늘어날 것으로 보는 이유 입니다.

이런 규정 변화는 어쩌면 당연한 변화이기도 합니다. 제도적 허점이 절세전략이라는 이름으로 포장되어왔던 것을 고친 것이죠. 이번 개정을 통해서 증여받은 부동산은 이제 입주권, 분양권, 기존주택 모두 5년 내 매각을 하지 사실상 못하도록 되었습니다.

채상욱 애널리스트